南宁出台小区车位"限购令" ，一户一个车位谁也别想“炒”

核心提示 
 
　　近年来，随着人们生活水平的不断提高，拥有私家车的家庭也日益增加，小区车位租售问题也逐渐成为社会各界普遍关注的热点话题。如何合理分配车位车库，满足业主和物业使用人的停车需要？日前，南宁市住房保障和房产管理局发布了《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》，对新建项目的车位、车库和仍有车位在售的项目租赁和销售管理进行明确。记者对此进行了采访 
 
　　11月29日，南宁市住房保障和房产管理局（以下简称“南宁市住房局”）召开新闻通气会，该局相关负责人对《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》（以下简称《通知》）进行了详细解读。据介绍，《通知》从11月21日已开始实施。《通知》发布前，房地产开发项目车位和车库已办理商品房买卖合同登记备案的，可以按原规定办理房屋登记；已签订车位、车库买卖合同且缴纳契税的，可以按原规定办理商品房买卖合同登记备案或者房屋登记。 
 
　　1 小区道路停车如何收费 
 
　　案例：“每天下班回家，我都将车停在小区道路上，物管每个月要收200元停车费，他们收费究竟有没有依据？”家住东葛路某小区的小廖总有这样的困惑。其实，南宁市不少小区都在公共道路上划了停车位，并收取一定数额的费用，这笔费用该不该收？收益又该如何处置？不少小区业主认为这是一笔“糊涂账”。 
 
　　《通知》：房地产开发项目建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和车库的使用及出租，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。 
 
　　解读：南宁住房局相关负责人介绍，房地产项目小区内的停车位大体可以分为3种，一种是依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，这种一般为开发商开发建设，可以出售；另一种则依照相关法规，结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，这种情形的车位车库要经人防主管部门审核同意，开发商可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售及办理房屋登记；第三种则是项目建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租。 
 
　　据了解，随着家庭拥有车辆的日益增多，加上部分小区内车位配比低，停车位远远不能解决小区停车之“渴”，利用较宽的道路或者是其他场地空间优势划出停车位的做法也在所难免。 
 
　　该负责人表示，按照相关的物业法规，这些道路或者是其他场地都属于业主共有，因此，这些场所能不能利用来做停车位，停车位的受益归谁和如何管理，还需要相关业主、业主大会、物业服务企业等共同说了才算。 
 
　　2 楼盘预售应公示车位情况 
 
　　案例：某开发商新开发了一个楼盘。由于该楼盘地理位置较好，不少业主看了之后，也没细想就纷纷购买了该楼盘的房子。可是到交房之时却发现，小区内仅有 300个停车位，这对于有近500套房子的小区明显不足。一些前期细致了解了车位信息的业主提前付款购买了车位，而没买到车位的业主则表示了不满，认为开发商对楼盘设计有缺陷，且没有尽到告知的义务，使得他们错过了购买车位的时机。 
 
　　《通知》：房地产开发企业首次办理商品房预售许可时，应当将该项目车位和车库规划配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房人明示本通知，并将该项目车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等在商品房买卖合同中载明。 
 
　　解读：据了解，对于依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，虽然此前按照相关规定，已经纳入商品房销售管理。不过对于开发商是否要在商品房预售时，将项目车位和车库规划配置情况公示并没有明确。因此，在实际生活中，很多开发商在商品房进行预售时，直接省略这一环节，导致很多购房者对项目的车位、车库没有明晰的了解。信息的不对称让很多购房者在购买车位、车库时无所适从。 
 
　　虽然，开发商在商品房预售时，因为建设原因，项目车位和车库可能并没有同时达到预售条件，但为了便于购房者知情需要，《通知》规定此时也要对项目的车位、车库相关情况进行公示。不仅如此，为了避免购房者错过商品房预售时对项目车位车库情况的公示，新规更是规定让开发商尽告知义务，要求商品房买卖合同中将项目车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等重要信息进行告知。 
 
　　项目的车位、车库的相关信息都有了，但是开发商并没有告知车位的销售情况，购房者又如何了解哪个车位已经有“主”，哪个车位自己可以“抢”呢？南宁市住房局负责人表示，购房者可以通过登录该局的政务网站对车位、车库的预售信息进行查询，进而向开发商提出购买申请。而此时如果开发商有“捂盘惜售”行为，购房者还可以向房产监察部门进行举报。 
 
　　3 一套房屋限购一个车位 
 
　　案例：某楼盘开盘后，不少业主想购买车位，却被开发商告知车位已经售罄。售罄的原因是，某些业主因为拥有多辆车，一次性购买了两三个车位。《通知》实行以后，这种情况会出现吗？ 
 
　　《通知》：房地产开发企业在销售商品房时，应当按照购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售。同时，房地产开发项目专有产权车位或车库的买卖合同中应当注明购房人已经购买该项目房屋的具体房号及房屋所有权证号，或者商品房买卖合同登记备案证明编号。 
 
　　解读：据了解，目前南宁市的已建成或者在建的小区中，车位配比基本在1:0.4至1:0.8内，即100套商品房配有40~80个车位。如果某小区购房者中大部分人都有多辆小车，而且都想购买车位、车库，那么就会出现有部分购房者无车位可买的情况。 
 
　　南宁市住房局相关负责人介绍，在购房群体中，部分购房者可能并无停车需求，而另外一部分购房者可能拥有不只一辆小车。为了满足购房者的基本需求，此次《通知》就明确规定了，在销售商品房时，购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售。而且，此举也让想通过购买多个车库、车位的“炒车位”购房者受到限制。 
 
　　4 购房人可多购富余车位 
 
　　《通知》：房地产开发项目取得商品房现售备案证明时（分期办理的，按最后一期办理时间计算）尚有车位和车库未售出的，经房地产开发企业将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍未能全部售出的，对剩余未售出的车位和车库，该项目购房人可以自主选择购买多个车位和车库。 
 
　　解读：南宁住房局相关负责人介绍，商品房从取得预售到取得现售备案证明一般需要两年左右的时间。为了充分保障项目购房者的车位需求，此次《通知》把这个时间段作为一个“缓冲期”，让那些此前没有购买车位、车库意向的购房者有足够时间进行考虑，同时也照顾到两年之内新增买车的购房者。 
 
　　而对于“多车家庭”而言，在有经济实力又想在居住小区购买多个车位、车库也并非“死路一条”。据介绍，如果取得商品房现售备案后，又将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍然卖不完的，“多车”一族就可以不受数量限制购买。 
 
　　5 车位交易只在小区内循环 
 
　　《通知》：房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同时，购房人已签订了车位或车库买卖合同的，房地产开发企业和购房人应当同时解除车位或车库买卖合同。购房人购买专有产权的车位或车库，经登记并取得房屋所有权证后可依法出售、赠与及以其他方式进行转让，但车位或车库受让人应当为本项目其他购房人。 
 
　　解读：据了解，目前南宁不少地方已经出现了车位比车贵，甚至比房贵的情况，如埌东一带小区车位已经卖到了每平方米超一万元的价格，由此，“炒车位”的现象也开始出现。《通知》为防止利用在签订商品房买卖合同的环节只买车位不买房的出现，开发商在与购房人解除商品房买卖合同时，须一并解除车位或车库买卖合同。 
 
　　此外，虽然《通知》对购房人购买专有产权的车位或车库可以进行销售，但是为了让小区的停车位真正服务于小区内的业主和物业使用人，要求只能卖给本项目其他购房人。 
 
　　6 租赁车位一次不超六个月 
 
　　案例：几年前，黄女士在柳沙半岛某小区购得一套商品房，买房时没购买车位。小区的一期楼房中，开发商没设计地下车库，只将各栋楼房的一楼架空用作车库。此外，开发商还在小区的空地上划了34个停车位。不过每个车位10多万元的售价让黄女士感觉太贵，仍然没买车位，希望租小区的车位来用。黄女士找到了开发商咨询，被告知小区车位可以出租，但业主必须租20年，并一次性交纳20年的租金共6万元，不能短期租，租金方面也不得讨价还价。开发商的规矩让许多跟黄女士一样的入住户都不愿意租车位。 
 
　　《通知》：用于出租的车位和车库，在满足房地产开发项目购房人和物业使用人需要的前提下仍有空余的，可以临时出租给该项目购房人和物业使用人以外的单位、个人使用，但每次出租前应在项目所在地显著位置公示15日，且每次租赁合同期限最长不得超过6个月。 
 
　　解读：出于商品流通需要，开发商需要对自己拥有产权的车位和车库进行经营活动本无可厚非。因此，《通知》也明确规定，允许开发商在满足开发项目购房人和物业使用人需要的前提下，可以临时租给这部分人以外的单位和个人进行使用。 
 
　　不过，如果所有者长期租赁给项目购房人和物业使用人以外的单位、个人使用，那么一旦将来本项目的其他业主或者物业使用人新购买了车辆之后，就会出现无车位、车库可停的情况。因此，《通知》规定，每次租赁合同期限应该在6个月以内，6个月之后重新进行租赁，并尽量优先照顾开发项目中后续购车、有停车需求的业主和物业使用人。